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其实,房价下跌就是个伪命题

时间:2019年03月15日 15:29:18 中财网
  近期,都在解读楼市回暖,有很多人的直观感觉是:都没有跌多少,怎么这么快就要回暖了?

  那这一轮房价下跌,跌了多少?

  相比最高峰,
  北京跌了15%,二环内的热门学区房大概从7万多滑落到5.5-6.5万/㎡。五环的新房冲高之后又回落了大概10%。

  上海跌了15%,内环的豪宅因为限价,都回归到2017年上半年的水平,主城区的老破小也是基本是折价15-20%成交。

  广州跌了15%,主城区的二手房,成交周期差不多要3个月,楼梯楼折价20%,电梯楼折价15%。郊区的新房,开发商通过特价房、“2万抵10万”的优惠,让利走量,相比最高峰,折价15%。

  深圳跌了10%,二手房的砍价空间不大,因为有坚定看涨的预期,所以,价格相对坚挺,相比房价最高峰时回调了10%。而新房因为限价严格,且半年内变动幅度不能超过5%,所以价格都相对扎实。

  而二线城市,杭州南京苏州郑州合肥基本回调到位,跌了15%,而武汉成都西安在探底确认,在房价轮动之下,再过几个月,待市场消化之后,基本就差不多到位了。

  15%,这个数字扎眼又真实。

  在这一?#20013;?#24773;,一线、强二线城市基本都涨了50-100%,三四线城市基本也有50%以上。

  而这一?#20013;?#24773;也非常客观地体现目前中国房地产的特点:螺旋式上升——涨多跌少,涨是几个月内报复式上涨,跌是长达半年的阴跌,然后就横盘个几年。

  2018年年中,是本轮房地产周期的最顶点,也称得上是康波周期的最高点,然后便保持慢牛行情,保持温和上涨。

  其中,由于人口和产业的聚集,核心城市圈的房价还会继续保持上涨活力,而非核心城市圈将进入新一轮房地产周期的蛰伏期,然后静待下一?#20013;?#27714;的爆发期。


  不管是宽松的货币政策还是松弛的楼市政策,都将在横盘的这几年里充分酝酿蛰伏,然后等待一个时机来引爆下一?#20013;?#24773;。

  虽然是螺旋式上升,但是楼市也是有周期的,不是直线上升。

  所以,其实我们一直提到的房价下跌,在一个短周期里,它是正确的,因为它就是在回调,但在长周期来看,“房价下跌”就是一个伪命题。

  在过去20年的商品房历史中,只要你不是买在?#36718;?a onmouseover="popLayer_simple(getPosLeft(this),getPosTop(this),'600295');overdiv=1" onmouseout="overdiv=0;setTimeout('hideLayer()',100)" href="http://quote.cfi.cn/quote_600295.html" target=_blank>鄂尔多斯(600295)这些个别城市等高点,你买在其他城市的热门区域,在房价普涨的行情和天量货币的带动下,基本就没有亏的。

  而你现在买在一线城市、强二线城市,在一个长周期中(5-10年),大概率你也是赚的。

  所谓的房价下跌,从短周期来看,无?#26085;?#30830;。

  而你来说,在一个长周期里,跌,并没有特别明显的影响。

  长周期来看,一方面,是房价跌不了,另一方面,房价是不能跌。

  任何事物,我们读懂它,只需要关注它的底层逻辑,巴菲特的底层逻辑是价值投资,腾讯的底层逻辑是链接,得到APP的底层逻辑是知识服务,而中国房地产的底层逻辑是制度设计。

  在这个制度中,
  ——土地是国家的,地方政府是土地财政的执行者,房价一旦降,地价就得跟着降,政府不?#24066;?#25151;价跌。

  ——房贷是大部分是由国有银行放贷的,一旦房价形成惯性下跌或者是有连续下跌的预期,就可能引发弃房断供,更不利于金融稳定和社会维稳。

  楼市链条上的每一个人,基本都不?#24066;?#25151;价下跌,大家都被绑在这条船上,稳定、温和上涨,是共同的诉求。

  让房价涨幅在经济向前发展、社会财富增加中消化,这是大家共同的目标。

  前阵子,?#21448;?#38393;出的“降价未遂”事件,本质上就是政府不能容忍房价跌地价跌的最好例子。

  世界上其他经济体房价泡沫破裂的历史也向我们证明了这一点——所谓的房价下跌,在长周期来看,就是伪命题。

  ☉1994年,日本因信贷收缩导致房价破裂,差不多击垮了整个日本。

  当时的报?#20132;?#20986;现“?#35759;?#20140;的地皮全部卖掉就可?#26376;?#19979;美国,然后再把美国土地出租给美国人住”的?#26376;郟?#27004;市由东京向全国蔓延,全面垮塌,最后在泡沫破裂的阵痛中难复元气。

  而随着内需的拉动,2008至今,日本房价一直都保持着不错的涨势。即使像日本这样泡沫破裂的国家,房价依然是长线看涨。

  ☉1997年亚洲金融危机开始,到2003年,香港因为经济动荡、信贷危机,房价?#20013;?#26292;跌了65%。

  但在2013年,香港房价又重回1997年的巅峰,最近虽然有所回调,但长周期来看,依然有向上的动力。

  ☉2008年世界金融危机后的5年,2008-2013年,美国楼市达到冰点,房价基本大跌了40%之多,但随着美国经济的复苏,目前美国的房价早已超过了2008年的房价水平。

  其实不管是日本香港还是美国,引起房地产破裂,都是因为爆发了重大的金融危机。

  而他们也都用历?#20998;?#26126;了:从短周期来看,房价不可避免地存在短周期;而在长周期来看,房价下跌就是一个伪命题。

  中国的经?#27809;?#22659;都一直相对稳定,房价也有着扎实的基础在支?#29275;?#22823;跌的机率不大,而且也会吸收其他国家的教训。

  从长期来看,只要以下3点一直都在,中国房价就有上涨动能。

  1. 中国的经济?#20013;?#21521;好
  我们一直都坚定不移地看多中国,经济是房价最好的支?#29275;?#32463;济发展,大型基础设施修建、地铁轨交修建、产业园建设如火如荼、社会财富在在经济的推动下继续膨胀,这就是房价上涨的动力。

  2.纸币时代必然伴随的高通胀
  随着疯狂的印币扩?#29275;?#26410;来一定是高通胀时代,通胀提升了商品价格,增加了收入,房产作为日常生活中的必需品,通胀也将加快刚需跑步入市,也间?#21448;?#28072;了老百姓(603883)大量投资房地产的需求。

  而且当钱变得不值钱,老百姓都会倾向于通过购买优质不动产来抗通胀。

  3. 城市化向前发展之下,人地矛盾尖锐,商品房稀缺
  人口和产业向大城市集聚,这是任何?#23435;?#21147;量都无法更改的历史大趋势。

  未来,还有大量人口要进城,外来人口本地化,必然会带来大量的购房需求。

  各城市拼命控制用地规模,卡死用地指标,土地资源的稀缺性和不?#26174;?#38271;的城市人口,商品房在供需紧张之下,从而带来房价上涨。

  在接下来的城市化中,?#25237;?#21046;造?#25269;?#28176;从主城区向郊区转移,而前景好、利润高的服务进驻城市中心,享受这个城市的便捷交通、成熟配?#20303;?#36164;源继续,从而形成高收入人群的集聚,这也是房价上涨的动力。

  读懂了以上三点,你就会明?#20303;?#25151;价下跌,就是一个伪命题。(微.信.公.众.号.大.胡.子.说.房)
  中财网
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